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  ① 부동산 신탁계약의 위탁자 지위이전이 「지방세법」제7조 제15항에 따른 취득세 과세대상인지 여부 //② 위탁자 지위이전에 따른 취득세 과세표준을 실제 거래가격으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
관리자 2022-09-27 오후 5:25:36   조회:151
[결정요지]
① 위탁자 지위이전을 실질적인 소유권의 변동이 없는 경우로 보는 경우 위탁자의 지위 이전을 통한 신탁재산의 실직적인 양수에 대하여 취득세를 부과할 수 없게 되어 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다는 「지방세법」제7조 제1항과 실질과세의 원칙에 어긋나게 되는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 위탁자 지위이전은「지방세법」제7조 제15항 본문에서 규정하고 있는 취득에 해당된다고 보는 것이 타당하다(조심 2022지656, 2022.5.30., 같은 뜻임)고 판단됨.

② 위탁자 지위 이전은 합리적 이유 없이 쟁점부동산의 실질가격과 괴리된 지극히 낮은 가격으로 그 대가를 지급하여 취득세 납부세액을 줄이려는 의도 외에는 달리 그 거래동기를 추단하기 어려운 점 등을 고려할 때, 청구인이 위탁자에게 위탁자 지위 이전의 대가로 지급한 000,000원을「지방세법」제10조 제5항 제3호에 따라 법인장부 등으로 증명된 사실상의 취득가격으로 보아 과세표준으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.

관련법령:지방세법 제107조 제1항
참조결정: 조심2022지0656

[주문]
심판청구를 기각한다

[이유]
1. 처분개요
가. 유한회사 AAA(이하 “위탁자”라 한다)는 2021.4.26. OOO(이하 “쟁점부동산①”이라 한다)와 같은 구 OOO(이하 “쟁점부동산②”라 하고, 쟁점부동산①과 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 BBB에게 신탁하는 내용의 관리신탁계약을 체결하였고, 청구인은 2021.4.27. 위탁자로부터 OOO원에 위탁자 지위를 매수하는 계약을 각 체결하였다.

나. 처분청은 2021.12.10. 청구인이 신탁계약상의 위탁자 지위를 매수한 것이 취득세 과세대상이라고 보고, 그 과세표준을 신탁목적물의 시가표준액으로 하여 산정한 취득세 등 합계 OOO원을 청구인에게 각 부과․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 이 건 위탁자 지위이전은 실질적인 소유권의 변동을 수반하지 아니하는 것으로서 취득세 과세대상에 해당하지 아니한다.

(가) 「지방세법」제7조 제15항과 같은 법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조의2에서「신탁법」제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 보되, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우에는 취득으로 보지 않는다고 규정하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점부동산의 위탁자를 청구인으로 변경하는 이 건 변경계약을 체결한 후 위탁자 지위변경등기를 하였으나, 쟁점부동산의 신탁계약서 및 위탁자 지위변경 계약서의 약정내용을 보면, 위탁자의 지위 이전에도 불구하고 신탁재산의 실질적 소유자는 당초 위탁자로 동일한바, 이는 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어렵다 할 것임에도 처분청은 이러한 사실에 대하여는 전혀 고려하지 아니하고 청구인이 신탁재산인 쟁점부동산의 위탁자를 청구인으로 변경하는 계약을 체결하고 이를 등기하였다는 사실만으로 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

(다) 지방자치단체에서 민원에 답변한 내용을 보면, 위탁자 지위변경에도 불구하고 수익자가 여전히 종전 위탁자임을 고려하여 실질적 소유권이전이 아니라고 본 사례(OOO의 2021.5.26.자 민원답변, 서울세제-5858, 2018.5.3.)가 다수 있다.

(라) 신탁계약이 종료된 이후 수익자가 자신의 권리를 포기하는 등의 사유로 위탁자에게 신탁재산의 소유권이 귀속된다면, 그때에 비로소 취득세 과세대상인 위탁자의 무상취득이 발생하는 것일 뿐, 위탁자 지위변경 당시에 취득세를 과세하는 것은 부당하다.

(2) 설령, 쟁점부동산의 위탁자 지위 이전이「지방세법」제7조 제15항에서 규정하고 있는 취득에 해당한다고 하더라도 청구인은 OOO원을 지급하고 쟁점부동산의 위탁자 지위를 양수한 사실이 금융거래내역 및 법인장부에서 확인되므로 이 건 취득세 과세표준은「지방세법」제10조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조 제3항 제2호에 따라 법인장부를 통해 취득가격으로 증명되는 OOO원으로 보는 것이 타당하며, 이 경우 그 취득가격이 OOO원 이하로서 취득세 과세대상이 아니다.
(가) 「지방세법」제17조 제1항에서 취득가격이 OOO원 이하인 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 그 경우 등록면허세의 부과대상에 해당할 뿐이다. 이 건 위탁자 지위이전의 대가는 OOO원으로서 위 규정에 따라 취득세 과세대상에 해당하지 아니한다.

(나) 위탁자의 지위를 거래한 이 건은 신탁부동산 자체를 거래한 것이 아니고, 신탁부동산 자체가 아닌 경제적 가치가 없는 위탁자의 지위를 이전한 이 건은 소득의 부당한 감소를 요건으로 하는 「법인세법」부당행위계산 부인규정이 적용되는 거래도 아니다.

나. 처분청 의견
(1) 투자자 보호 및 건전한 거래질서 등을 위해 규제를 받는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 “자본시장법”이라 한다)에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자업자와는 달리 자본시장법의 적용을 받지 않는 신탁에 있어서는「신탁법」상 위탁자, 수탁자 및 수익자의 합의로 언제든지 신탁을 변경할 수 있는바, 쟁점부동산의 위탁자 지위 이전은 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보는 것이 타당하므로 처분청이「지방세법」제7조 제15항의 본문에 따라 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

(2) 위탁자 지위 이전에 따른 거래가액이 사회적 통념상 과세물건에 대한 유상거래로 볼 수 없는 정도의 소액이라면 이는 사실상의 무상거래로 보아야 하는바, 그 시가표준액을 과세표준으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 쟁점부동산의 취득세 과세표준을 청구인이 지급한 OOO원으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 부동산 신탁계약의 위탁자 지위이전이 「지방세법」제7조 제15항에 따른 취득세 과세대상인지 여부

② 위탁자 지위이전에 따른 취득세 과세표준을 실제 거래가격으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : "생략"

다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점부동산①의 등기부등본에 의하면, 위탁자가 2020.1.2. 쟁점부동산을 전소유자로부터 OOO원에 취득(소유권이전등기 경료)하였고, 2021.5.20. 수탁자에게 신탁등기(등기원인 : 2021.4.26. 신탁)를 하였다.

또한 쟁점부동산②의 등기부등본에 의하면, 위탁자가 2020.2.13. 쟁점부동산을 전소유자로부터 OOO원에 취득(소유권이전등기 경료)하였고, 2021.5.20. 수탁자에게 신탁등기(등기원인 : 2021.4.26. 신탁)를 하였다.

(나) 위탁자(유한회사 AAA)와 수탁자(BBB)는 2021.4.26. 쟁점부동산을 신탁하는 내용의 “부동산 관리 신탁계약서”를 다음과 같이 체결하였다.

(다) 청구인은 2021.4.27. 쟁점부동산의 위탁자(유한회사 AAA)로부터 위탁자 지위를 OOO원에 각각 매수하기로 하는 “위탁자 지위 변경 계약서”를 다음과 같이 체결하였다.

(라) 청구인은 위탁자 지위이전의 대가(부동산별 OOO원)가 법인장부에 의해 확인되는 거래가격이라는 점을 입증하는 자료로 대금지급증빙 등을 제시하였다.

(마) 위탁자의 지위이전을 취득세 과세표준으로 하는 내용의 「지방세법」제7조 제15항은 2016.1.1. 시행되었는데, 이에 대한 행정안전부에서의 입법취지는 다음과 같다(부동산세제과-2669, 2021.10.12.).

(바) 청구인은 이 건 위탁자의 지위이전은 실질적 소유권이전이 없는 것으로서 취득세 과세대상이 아니라고 주장하며, 다음과 같이 지방자치단체인 OOO의 민원답변을 제시하였다.

(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.
(가)「지방세법」제7조 제1항에서 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다고 규정하고 있고, 같은 조 제15항에서「신탁법」제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 보되, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.

또한,「지방세법 시행령」제11조의2에서「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 그 위탁자의 지위를 다른 집합투자업자에게 이전하는 경우(제1호)와 제1호에 준하는 경우로서 위탁자 지위를 이전하였음에도 불구하고 신탁 재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 없는 경우(제2호)에는「지방세법」제7조 제15항에 따른 취득에 해당되지 않는다고 규정하고 있다.

(나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「지방세법」제7조 제15항 및 같은 법 시행령 제11조의2에서는 신탁재산의 위탁자 지위 이전의 경우 새로운 위탁자가 해당 재산을 취득한 것으로 보아 취득세를 과세하는 것을 원칙으로 하되, 신탁재산의 위탁자 지위이전을 하였다 하더라도 신탁재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 없는 경우로서 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 그 위탁자의 지위를 다른 집합투자업자에게 이전하는 경우와 이에 준하는 경우에 한해 제한적으로 그 예외를 인정하고 있으므로, 이에 준하는 경우란 부동산집합투자기구의 신탁구조와 유사한 경우에 한해 적용하는 것이 조세법규의 엄격해석 원칙에 부합하는 점, 부동산집합투자기구는 재산을 보관‧관리하는 신탁업자(수탁자), 재산을 운용하는 집합투자업자(위탁자), 자금을 제공하는 투자자(수익자)로 구성된 금융투자상품(펀드)으로,「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 집합투자업자(위탁자)는 집합투자재산(부동산)을 본인의 명의로 취득할 수 없고(제80조 제1항), 신탁업자 명의로 취득‧보관해야 하며(제184조 제3항 및 제4항), 위탁자는 부동산 취득과 관련하여 직접적인 금전 부담을 가지지 않는 등 부동산집합투자기구의 특성상 위탁자 지위가 이전된다 하더라도 부동산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려워 이를「지방세법 시행령」 제11조의2 제1호로 규정한 것으로 보이는 데 반해, 이 건 위탁자 지위 이전의 경우는 기존 위탁자가 부동산을 취득하여 소유하고 있다가 수탁자에게 신탁한 상태에서 기존 위탁자와 새로운 위탁자 간에 지위 이전이 이루어진 것으로 신탁계약에 따라 언제든지 수익권이 새로운 위탁자에게 귀속될 수 있고, 신탁계약 종료시 부동산에 대한 소유권도 새로운 위탁자에게 이전될 수 있는 상태로서 이를 「지방세법 시행령」 제11조의2 제1호의 집합투자업자가 그 위탁자의 지위를 다른 집합투자업자에게 이전하는 경우나 이에 준하는 경우로 보기 어려운 점, 쟁점부동산의 관리 신탁계약서 제8조 제5항에서 수익자는 위탁자에게 신탁부동산 또는 신탁부동산이 대체된 물건 혹은 권리 등이 귀속하게 할 수 있다고 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 수익자의 의지에 따라 그 수익권을 청구인에게 이전할 수 있다고 보이고, 만일 이와 같은 위탁자 지위이전을 실질적인 소유권의 변동이 없는 경우로 보는 경우 위탁자의 지위 이전을 통한 신탁재산의 실직적인 양수에 대하여 취득세를 부과할 수 없게 되어 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다는「지방세법」제7조 제1항과 실질과세의 원칙에 어긋나게 되는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 위탁자 지위이전은「지방세법」제7조 제15항 본문에서 규정하고 있는 취득에 해당된다고 보는 것이 타당하다(조심 2022지656, 2022.5.30., 같은 뜻임)고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.
(가) 「지방세법」제10조 제2항 및 같은 조 제5항 제3호에서 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우에는 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 경우에도 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제3항 제2호에서 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것이란 금융회사의 금융거래 내역 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서를 말한다고 규정하고 있다.

(나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 위탁자 지위를 양수하고 그 권리에 대한 대가로 위탁자에게 OOO원(쟁점부동산①․②에 대하여 각 OOO원)을 지급하였다고 하면서 해당 금액을 쟁점부동산의 사실상 취득가격으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 위탁자로부터 위탁자 지위를 이전 받았을 뿐 쟁점부동산을 취득하지 않았다고 주장하면서 위탁자 지위를 양수한 대가로 지급한 OOO원을 사실상 취득가격으로 인정해달라는 서로 양립하기 어려운 주장을 하고 있는 점,
청구인이 위탁자에게 지급한 OOO원은 위탁자와 청구인 간에 작성한 위탁자 지위 변경 계약서에 따라 청구인이 위탁자의 지위(권리)를 양수하는 대가로 지급한 금액에 불과하며, 부동산의 거래가격은 대상 물건의 시장가치를 감안하여 책정하는 것이 일반적인데 이 건의 위탁자 지위 이전 대가는 쟁점부동산의 실질적 가치와 무관하게 무상거래가 아닌 것처럼 외관을 형성하기 위하여 당사자 간에 임의로 소액의 일정 금액을 그 거래가격으로 책정한 것에 불과해 보이는 점,
나아가 「지방세법」제10조 제5항 제3호에서 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우 법인의 장부가액을 사실상의 취득가격으로 보아 과세표준으로 한 취지는 개인과는 달리 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가격을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이지, 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합되는지 여부에 관계없이 무조건 법인의 장부가액을 취득세 과세표준으로 삼을 수는 없는 것(대법원 1993.4.27. 선고 92누15895 판결, 같은 뜻임)으로 기존 위탁자는 당초 쟁점부동산을 OOO원(쟁점부동산①은 OOO원, 쟁점부동산②는 OOO원)에 취득한 것으로 확인되며, 청구인이 위탁자에게 지급한 OOO원(부동산별 각 OOO원)이 금융거래내역과 법인장부에서 확인된다는 사실만으로 이를 쟁점부동산의 사실상의 취득가격으로 인정한다면 이는 「지방세법」제10조 제5항 제3호의 취지를 훼손시킬 우려가 있는 점,
청구인은 위탁자의 지위를 이전받은 경위와 쟁점부동산의 위탁자 지위 이전대가를 OOO원(부동산별 각 OOO원)으로 설정한 이유 등에 대하여 이를 인정할만한 타당한 이유를 제시하지 못하고 있는 점 등을 감안하면 이와 같은 위탁자 지위 이전은 합리적 이유 없이 쟁점부동산의 실질가격과 괴리된 지극히 낮은 가격으로 그 대가를 지급하여 취득세 납부세액을 줄이려는 의도 외에는 달리 그 거래동기를 추단하기 어려운 점 등을 고려할 때, 청구인이 위탁자에게 위탁자 지위 이전의 대가로 지급한 OOO원(부동산별 OOO원)을「지방세법」제10조 제5항 제3호에 따라 법인장부 등으로 증명된 사실상의 취득가격으로 보아 과세표준으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다(조심 2022지656, 2022.5.30., 같은 뜻임) 하겠다.

4) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제2호의 세율(1천분의 35)을 적용하여 2021.12.10. 청구인에게 이 건 부과처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구 이유가 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
 
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375   ① 쟁점①비용은 종전토지의 취득비용이므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부// ② 쟁점②비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부 및 // ③ 쟁점③비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부 관리자 30
374   이 건 개발조합이 납부한 부담금의 일부(쟁점금액)를 청구법인이 신축한 이 건 공동주택의 취득가격으로 보아 취득세를 부과한 처분의 당부 관리자 54
373   ① 부동산 신탁계약의 위탁자 지위이전이 「지방세법」제7조 제15항에 따른 취득세 과세대상인지 여부 //② 위탁자 지위이전에 따른 취득세 과세표준을 실제 거래가격으로 하여야 한다는 청구주장의 당부 관리자 151
372   교환취득한 쟁점부동산의 취득가격을 이 건 양도부동산의 평가액에서 쟁점채무승계액을 차감한 가액으로 하여 경정하여야 한다는 청구주장의 당부 관리자 119
371   후불제 이자의 취득가액 포함 여부에 따른 취득시기 판단 관리자 135
370   쟁점비용(주민합의금, PM용역비, 법률자문수수료, 시행사 운영비)이 쟁점건축물 신축에 대한 취득세 과세 표준에 포함되는지 여부 관리자 242
369   이 건 토지의 매매계약을 체결 후 잔금을 지급하지 아니하고 소유권이전등기를 하지 아니하였으므로 이 건 토지를 사실상 취득하지 아니하였다는 청구주장의 당부 관리자 214
368   무상 취득한 이 건 토지의 취득세 과세표준을 그 시가표준액으로 경정하여야 한다는 청구주장의 당부 관리자 162
367   상속을 원인으로 취득한 쟁점부동산의 취득세 과세표준을 쟁점감정평가액이 아닌 시가표준액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부 관리자 170
366   쟁점 1차공사를 취득세 과세대상이 되는 개수(대수선)로 볼 수 있는지 여부 관리자 200
 
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