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안건번호; 법제처 08-0276, 회신일자 2008.10.08
1. 질의요지
「지방세법」 제183조제1항은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는바, 무주택 저소득층을 위한 주택 신축 및 인도 등을 목적사업으로 하는 공익법인 H는 그 인도되는 주택의 입주자에 대하여 “입주자는 선납금 및 매월 일정금액의 주택상환금을 약정기간동안 납부하고, 입주자가 선납금을 납부하고 제소전화해 절차를 위한 모든 서류를 구비하여 제출한 경우 부동산에 관하여 입주자 명의의 소유권이전등기절차를 마치며, 입주자 명의의 소유권이전등기와 공익법인 H 명의의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 마쳐진 경우 입주자에게 부동산을 인도한다”는 내용의 계약(이하 “이 사안 계약”이라 함)을 체결하였고, 주택의 입주자는 재산세 과세기준일 현재 주택상환금을 완납하지 않은 상태에서 소유권이전등기절차를 마치지 않은 채 주택을 인도받아 사용하고 있는 경우, 위 주택의 입주자를 「지방세법」 제183조제1항의 “재산을 사실상 소유하고 있는 자”라고 볼 수 있는지?
2. 회답
통상의 매매계약과 주택대금의 산정 및 지급방식, 부동산의 인도 및 소유권이전등기의 시점 등을 달리하고 있는 이 사안 계약의 특징을 고려하여 볼 때, 주택의 입주자가 공익법인 H와 이 사안 계약을 체결하고 재산세 과세기준일 현재 주택상환금을 완납하지 않은 상태에서 소유권이전등기절차를 마치지 않은 채 주택을 인도받아 사용하고 있는 경우, 위 주택의 입주자를 「지방세법」 제183조제1항의 “재산을 사실상 소유하고 있는 자”라고 볼 수 있습니다.
3. 이유
○ 「지방세법」 제183조제1항은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있습니다.
○ 한편 이 사안에서 공익법인 H와 입주자가 작성한 부동산매매계약서에 따르면, 공익법인 H와 입주자는 이 사건 부동산(전유부분면적 50.67㎡)에 대하여 매매대금을 24,707,000원으로 하되, 선납금 0원으로 하고 나머지 금액은 13년 8개월간 균분하여 매월 20일 150,000원을 지급하며(최종 상환금은 107,000원), 입주자가 선납금을 납부하고 제소전화해 절차를 위한 모든 서류를 구비하여 제출한 경우 부동산에 관하여 입주자 명의의 소유권이전등기절차를 마치고, 입주자 명의의 소유권이전등기와 공익법인 H 명의의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 마쳐진 경우 입주자에게 부동산을 인도한다는 내용의 계약을 체결하였습니다.
○ 또한 위 부동산매매계약서에 따르면, 입주자는 부동산에 대한 소유권을 이전받은 후 상환기간 만료일 이내에는 부동산을 타인에게 매매, 양도(증여 포함), 임대하거나 부동산에 관하여 전세권 또는 저당권을 설정하지 못하고, 소유권을 이전받 은 날로부터 5년이 경과하고 상환금 완납 이후에는 공익법인 H의 동의를 받아 부동산을 타인에게 매매, 양도(증여 포함), 임대하거나 부동산에 관하여 전세권 또는 저당권을 설정할 수 있으며, 입주자는 건물을 주거 외의 용도로 사용할 수 없고, 처분제한 기한 내에 건물을 증·개축하지 않는 것을 원칙으로 하되, 부득이한 사유로 증·개축이 불가피한 경우에는 공익법인 H의 동의를 받아야 합니다.
○ 위 부동산매매계약서에 따르면, 입주자와 공익법인 H는 위 부동산매매계약서의 작성으로 매매예약을 체결한 것으로 보고, 입주자가 상환금의 납부를 연속하여 3회 이상 지체한 경우, 건물을 주거 외의 용도로 사용하는 경우, 공익법인 H의 동의 없이 임의로 주택을 증·개축한 경우, 상환기간 만료 전 공익법인 H의 동의 없이 부동산을 매매, 양도(증여 포함), 임대하거나 부동산에 관하여 전세권 또는 저당권을 설정한 경우 등에는 부동산에 관한 매매예약이 완결된 것으로 보며, 이 경우 입주자가 이미 납부한 상환금은 점유, 사용기간 동안 부동산에 대한 사용료로 간주하여 반환하지 않고, 공익법인 H와 입주자가 체결한 계약은 공익법인 H가 전개하고 있는 사랑의 집짓기 운동의 일환으로 입주자의 이익을 위하여 체결되는 것이고 입주자 는 사랑의 집짓기 운동의 수혜자라는 사실을 명시하고 있습니다.
○ 이 사안에서는 주택의 입주자가 공익법인 H와 위와 같은 내용의 계약을 체결하고 재산세 과세기준일 현재 주택상환금을 완납하지 않은 상태에서 소유권이전등기절차를 마치지 않은 채 주택을 인도받아 사용하고 있는 경우 입주자를 「지방세법」 제183조제1항의 “재산을 사실상 소유하고 있는 자”라고 볼 수 있는지 여부가 문제됩니다.
○ 이 사안에서 공익법인 H와 입주자가 작성한 부동산매매계약서에 따르면, 입주자는 주택상환금을 완납하지 않는 한 주택의 매매, 양도(증여 포함), 임대, 전세권 또는 저당권 설정, 증·개축 등에 제한을 받지만, 공익법인 H와 입주자간에 체결된 계약은 입주자가 매월 납부하는 주택상환금이 입주자가 이전받는 소유권의 가치에 비하여 소액이고, 그 상환기간이 장기간이라는 측면에서 통상의 매매대금과 금액 산정 및 지급방식을 달리하고 있는 점, 입주자는 선납금을 납부하고 제소전화해 절차를 위한 모든 서류를 구비하여 제출한 경우 언제라도 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 경료할 수 있고, 입주자 명의의 소유권이전등기와 공익법인 H 명의의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 마쳐진 경우 부동산을 인도받을 수 있어 통상의 매매계약과 부동산의 인도 및 소유권이전등기의 시점을 달리하고 있는 점, 부동산매매계약서의 작성으로 매매예약이 체결된 것으로 보고, 입주자의 계약상 의무 불이행시 부동산에 관한 매매예약이 완결된 것으로 본다는 계약서 내용에 비추어 위 계약서 작성 시 이미 입주자로의 소유권 이전을 전제하고 있는 것으로 보이는 점, 계약서에 공익법인 H와 입주자가 체결한 계약은 입주자의 이익을 위하여 체결되는 것이고 입주자는 사랑의 집짓기 운동의 수혜자라는 사실을 명시하고 있는 점 등의 특징을 가지고 있습니다.
○ 공익법인 H와 입주자간에 체결된 계약의 위와 같은 특징을 고려하여 볼 때, 입주자가 공익법인 H와 이 사안 계약을 체결하고 재산세 과세기준일 현재 주택상환금을 완납하지 않은 상태에서 소유권이전등기절차를 마치지 않은 채 주택을 인도받아 사용하고 있는 경우, 위 주택의 입주자를 「지방세법」 제183조제1항의 “재산을 사실상 소유하고 있는 자”라고 볼 수 있습니다.
관계법령
지방세법 제183조 지방세법 제190조
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