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▶질 의
한국토지공사가 조성하여 분양한 택지개발지구내 토지를 아래와 같은 조건으로 매매계약을 체결하고 토지대금을 납부한 경우 연부취득에 해당되어 각 할부금 약정일에 취득세의 납세의무가 발생하는 지 여부
※사실관계
○2004.11. 1. : 선수협약체결
• 계약보증금 및 1회 할부금 지급
○2005. 2. 5. : 매매계약체결
• 택지조성공사 준공 전에 가분할 면적으로 계약체결한 용지로서 확정측량실시 결과 면적 증감이 있는 경우 정산함(매매계약체결시 토지의 지번은 가지번 상태임)
• 2005. 8. 1.ㆍ2006.4.1. : 2회ㆍ3회 할부금 지급
• 잔금지급일 : 토지사용가능일(2007.6월 이후)
• 택지준공예정일 : 2008.6월
▶회 신
지방세정팀-3481(2007 .08.27.)
가. 구 지방세법 시행령(2006.12.30. 대통령령 제19817호로 개정되기 전의 것) 제73조제1항제1호에서 법 제111조제5항 각호의 1에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 하면서, 같은 조 제5항에서 연부로 취득한 것으로서 그 취득가액의 총액이 법 제113조의 적용을 받지 아니하는 것에 있어서는 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 보아 그 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다)을 과세표준으로 하여 부과한다고 규정하고 있는 한편,
나. 지방세법 제71조제1항 본문 및 제1호에서 과세표준액 및 세액계산의 근거가 되는 면적ㆍ가액 등이 공사비의 정산 등에 의하여 변경되거나 확정된 경우에는 대통령령이 정하는 날부터 60일 이내에 수정신고를 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
다. 선수협약(가계약)은 계약당시 계약목적물이 존재하되 위치, 면적 등이 불확정되어 추후 반드시 정산하도록 체결되는 것이므로, 용지매매계약상 계약목적대상인 토지의 지번이 가지번 상태이고, 조성사업 후 정산한다는 약정이 있는 경우라면 선수협약에 해당되어 선수대금지급방법을 연부형식으로 2년 이상에 걸쳐 납부하였다 하더라도 연부취득에 해당되지 않는다 할 것이나, 다만 본 계약을 대체 체결하면서 대금지급기간을 2년 이상으로 하여 연부계약으로 취득한 경우에는 그 본계약일로부터 연부취득에 해당하는 것(행정자치부 지방세정팀-1636, 2005.7.13. 참조)결하고
라. 귀 문의 겨우 한국토지공사가 조성하여 분양중인 토지에 대하여 2004.11.1. 선수협약을 체결하고 계약보증금과 1회 할부금을 지급하였다가 2005.2.5. “택지조성공사 준공 전에 가분할 면적으로 계약체결한 용지로서 확정측량실시 결과 면적증감이 있는 경우에는 정산하기로 한다”는 것과 “잔금지급일을 토지사용 가능시기인 2007.6월 이후로 한다”는 등의 조건으로 매매계약(본계약)을 체결한 경우라면 이는 연부취득에 해당되는 것으로서 매회 사실상 지급되는 금액을 과세표준으로 하여 취득세를 신고하고 납부하여야 하는 것이고, 2007.6월 잔금지급 후 면적 증감이 있어 대금을 정산하였다고 하여 정산일이 취득시기로 된다고 할 수는 없다 할 것(대법원 1998. 1. 23. 선고 97누7097 판결 참조)이므로, 추후(귀 문의 2008.6월경)공사대금 등의 정산이 있는 경우에는 지방세법 제71조제1항의 규정에 의하여 수정신고를 함이 타당할 것으로 사료됩니다.
마. 또한, 공동주택(아파트)을 분양받는 경우 그 분양대금을 납부하는 기간을 2년 이상 두고 있다 하더라도 그 계약의 목적물인 건물이 존재하지 아니할 뿐만 아니라 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조제1항에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다고 규정하고 있어 대지권은 건물의 전용부분이 존재하지 아니하는 한 의미가 없는 것이라 하겠으므로, 공통주택 분양 취득에 있어서는 연부취득에 관한 규정을 적용할 수 없는 것입니다.
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