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<결정요지>
청구법인이 쟁점토지 상에 임대용 공동주택을 착공하기 위하여 동 토지를 취득하기 전부터 건축물 신축사업과 관련된 사전검토서 접수, 도시설계용역계약, 건축설계계약 등의 사전절차를 진행한 점, 쟁점토지를 취득한 후에는 철거업체계약, 지구계획승인 및 사업계획승인서 제출, 지하안전영향평가서 제출, 기존건축물 철거 전 관련 보고서 제출, 굴토심의 완료, 기존건축물 철거심의 접수, 구조심의 접수, 건축도급계약, 유해위험방지계획서 심의완료 및 건축폐기물 제거 등 착공을 위한 일련의 절차를 진행한 점, 유예기간이 경과한 후 착공된데에 청구법인의 귀책사유가 나타나지 아니하는 점 등에 비추어, 청구법인은 유예기간 내에 임대용 공동주택을 착공하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 것으로 보이므로 유예기간 내에 공동주택을 착공하지 못한 정당한 사유가 있었던 것으로 보는 것이 타당하다 할 것임.
관련법령:지방세특례제한법 제31조 제1항
<주문>
서울특별시 영등포구청장이 2024.5.20. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
<이유>
1. 처분개요
가. 청구법인은 2020.11.27. 서울특별시 영등포구 OOO 외 5필지 토지 3,767.2㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 및 건축물 8,412.8㎡(이하 “이 건 건축물”이라 하고, 이 건 토지와 함께 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득하고 이 건 부동산 중 임대용 공동주택 토지 3,592.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여는 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 임대주택에 대한 감면을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고납부하였다.
나. 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점토지의 취득일부터 2년 이내에 임대용 공동주택을 착공하지 아니하여 「지방세특례제한법」제31조 제1항 본문 단서의 추징사유가 발생한 경우로 보아 기 면제한 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 2024.5.20. 부과고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.8.5. 심판청구를 제기하였다.
< 청구법인 주장>
청구법인은 쟁점토지를 취득하여 유예기간인 2년 이내에 그 지상에임대용 공동주택을 착공하기 위하여 쟁점토지 취득일(2020.11.27.) 이전부터 서울특별시에 사전검토서 접수(2020.2.13.), 지구단위계획수립과 관련된 도시설계용역계약체결(2020.3.12.), 건축설계계약체결(2020.4.24.), 서울특별시로부터 사전검토결과 수령(2020.6.10.) 및 서울특별시에 1차 사전자문신청(2020.9.23.) 등을 한 점, 쟁점토지를 취득한 후 2021.4.16. 사업계획승인신청을 하였으나 서울특별시의 지연으로 처리예정기한(2021.7.30.)보다 약 4개월이나 지연된 2021.11.18.에서야 처리되어 쟁점토지의 취득일부터 1년이 경과한 시점에서야 사업계획승인을 받았으므로 행정관청의 귀책사유로 인하여 착공이 지연된 점, 광주지역 철거건축물 붕괴사고(2021.6.9.)로 인한 건축물해체공사의 신고·허가ㆍ감리절차 강화로 인하여 이 건 건축물의 철거기간도 3개월에서 6개월로 증가한 점, 그 외 지하안전영향평가(6개월), 유해위험방지계획심사(3개월) 및 안전관리계획 심의(3개월) 등으로 인하여 착공이 지연된 점,
2021.12.28. 「지방세특례제한법」제31조 제1항 본문의 임대사업자 감면요건을 건설임대용 토지의 경우 “임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”에서 “「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”로 완화하였으므로 쟁점토지의 착공기한의 기산일은 취득일(2020.11.27.)이 아니라 실제로 공사가 가능한 시점인 사업계획승인일(2021.11.18.)로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점토지를 유예기간 내에 임대용 공동주택을 착공하지 못한 정당한 사유가 있으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
「주택법 시행령」제30조 제1항에서는 사업계획승인권자는 법 제15조에 따른 사업계획승인의 신청을 받았을 때 정당한 사유가 없으면 신청받은 날부터 60일 이내에 사업주체에게 승인 여부를 통지한다고 규정하고 있으나 미흡한 부분에 대한 보완 등의 정당한 사유가 있을 경우 변경가능한 기간으로 절대적인 처리기한이라 볼 수 없고, 코로나 등의 사정은 청구법인뿐만 아니라 다른 건축공사 등에 있어서 일반적인 상황으로 이를 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없는 점, 청구법인이 쟁점토지를 취득(2020.11.27.)하기 이전인 2019.4.1. ｢건축물관리법｣이 제정되어 이미 이 건 건축물 해체시 적용대상이었고 이후 2022.2.3. 개정되어 철거공사의 규제가 강화되었다는 사실은 인정되나, 개정된 법률은 개정 후 약 6개월이나 경과한 2022.8.4. 시행되어 개정된 규정에 대비할 수 있는 충분한 시간이 있었다고 볼 수 있는 점, 2018년에 시행된 「지하안전관리에 관한 특별법」에 따라 10미터 이상 굴착하는 경우 지하안전영향평가를 받아야 하는 규정, 2020년 1월에 시행된 「산업안전보건법」제42조에 따른 유해위험방지심사에 대한 규정 및 2018년에 개정된 「건설기술진흥법」제62조에 따른 안전관리계획에 관한 규정 등은 쟁점토지를 취득 전부터 적용되었던 법령으로 쟁점토지를 취득할 당시에 충분히 예측가능하였던 것이므로 유예기간 내에 착공하지 못한 정당한 사유라고 볼 수 없는 점, 「지방세특례제한법」제31조 제1항 본문 단서에서 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 감면대상에서 제외한다고 규정하고 있으므로 조세법률주의 엄격해석의 원칙에 따라 착공유예기간을 사업계획승인일을 기산일로하여 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없는 점, 청구법인은 쟁점토지 취득일로부터 2년 이내에 공동주택을 착공하여야 하나 이로부터 3∼4개월이나 경과한 2023년 3월경에 착공한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구법인이 2년 이내에 쟁점토지에 임대용공동주택을 착공하지 못한 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로 이 건 취득세 등의 과세처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
유예기간 내에 임대용 공동주택을 착공하지 못한 정당한 사유가 있었는지 여부
나. 관련 법령 : <별지> 기재
<사실관계 및 판단>
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 청구법인은 서울특별시 마포구 OOO를 본점소재지로 하고, 주택건설업 및 부동산 개발업 등을 목적으로 2020.1.31. 설립되었다.
(나) 청구법인은 2020.3.26. 「주택법」제4조에 따른 주택건설사업자로, 2020. 6. 23. 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 주택임대사업자로 각각 등록하였다.
2. 처분청은 청구법인이 유예기간 내에 임대용공동주택을 착공하지 못한 정당한 사유가 있었다고 보기 어렵다는 의견이다. 「지방세특례제한법」제31조 제1항 본문 및 각 호에서 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 소정의 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대하여는 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면하되, 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니하는 경우는 제외한다고 규정하고 있다.
동 조항에서의 “정당한 사유”란 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 고유목적에 사용할 수 없는 법령ㆍ사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다.
이 건의 경우 「지방세특례제한법」제31조 제1항 본문에서 임대사업자의 감면요건은 감면대상자의 인적감면요건을 규정하고 있는 것이므로 동 요건의 개정과 유예기간 산정의 기산일과는 무관한 것이고, 동 조항의 단서에서 착공유예기간 산정의 기산일을 토지 취득일로 규정하고 있으므로 착공유예기간의 기산일을 사업계획승인일 이후로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기는 어려운 것으로 보인다.
청구법인이 쟁점토지 상에 임대용 공동주택을 착공하기 위하여 동 토지를 취득하기 전부터 건축물 신축사업과 관련된 사전검토서 접수, 도시설계용역계약, 건축설계계약 등의 사전절차를 진행한 점, 쟁점토지를 취득한 후에는 철거업체계약, 지구계획승인 및 사업계획승인서 제출, 지하안전영향평가서 제출, 기존건축물 철거 전 관련 보고서 제출, 굴토심의 완료, 기존건축물 철거심의 접수, 구조심의 접수, 건축도급계약, 유해위험방지계획서 심의완료 및 건축폐기물 제거 등 착공을 위한 일련의 절차를 진행한 점, 유예기간이 경과한 후 착공된 데에 청구법인의 귀책사유가 나타나지 아니하는 점 등에 비추어, 청구법인은 유예기간 내에 임대용 공동주택을 착공하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 것으로 보이므로 유예기간 내에 공동주택을 착공하지 못한 정당한 사유가 있었던 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.
따라서, 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. |
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> 판례,사례등 > 감면(지방세특례제한법)
