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청구법인이 재건축사업을 통하여 조합원과 일반인에게 분양하는 공동주택 이외에 임대주택, 정비기반시설 등을 함께 신축하였다 하더라도 결국 신탁받은 토지 중 일반분양분 주택의 부속토지로서 취득세 과세대상 면적을 산정함에 있어서는 세무 상 가장 유리한 방법으로 이를 산정하는 것이 합리적이라 할 것으로서, 청구법인이 재건축사업을 신축하여 일반 분양하는 주택의 부속토지 면적은 제3자로부터 매입한 토지가 우선적으로 포함되고, 나머지 면적을 조합원으로부터 신탁받은 토지로 충당된 것으로 보아야 할 것임
[관련법령]지방세법 제7조
참조결정 : 조심2017지1124
[주문]
OOO이 2020.1.15. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이유]
1. 처분개요
가. 청구법인은 OOO 일원 26,315.2㎡(이하 “ 이 건 사업부지”라 한다)에 OOO 재건축정비사업(이하 “이 건 재건축사업”이라 한다)을 시행 및 이를 완료하고, 소유권 이전고시의 다음 날인 2018.12.21. 이 건 사업부지 중 일반에게 분양한 주택의 부속토지(5,217.54㎡, 이하 “일반분양분 토지”라 한다)에 조합원으로부터 신탁으로 취득한 토지 중 일부 5,199.87㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 포함되어 있으므로 이에 대한 취득세 등 OOO원을 신고하였다.
나. 청구법인은 2019.12.2. 이 건 사업부지에는 조합원이 아닌 제3자로부터 매입한 토지 1,643.44㎡(이하 “제3자 매입토지”라 한다)가 포함되어 있고, 조합원으로부터 신탁받은 토지 중 과세대상이 되는 일반분양분 토지에 포함되는 면적을 산정함에 있어서 제3자 매입토지를 우선하여 차감한 후 과세대상 토지면적을 산정하여야 할 것으로서, 당초 신고한 면적 중 1,493.78㎡가 과다하게 산정되었으므로 이 부분에 대하여 기 납부한 취득세 등을 환급하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2020.1.15. 이를 거부하는 통지를 하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.1.28. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인은 2018.12.2. 처분청에 쟁점토지에 대한 취득세를 신고할 당시, 그 면적을 총 일반분양분 토지면적(5,217.54㎡)에서 청구법인이 취득한 제3자 매입토지 면적(89.04㎡)을 일반분양비율 19.83%로 안분한 면적(17.67㎡)을 차감하여 산출한 면적(5,199.87㎡)에 대한 취득세 등을 신고하였다.
그러나 이 건 재건축사업에 대한 소유권이전 고시일 현재 청구법인이 취득한 일반분양분 토지에는 조합원으로부터 신탁받은 토지 24,671.76㎡와 제3자 매입토지(1,643.44㎡)가 혼재되어 있어 실질귀속을 구분할 수 없으므로, 대법원 판결(2015.10.29. 선고 2010두1804 판결) 및 조세심판원 결정(2019.11.13. 조심 2017지1124 결정)의 취지에 따라 일반분양분 토지면적 5,217.54㎡에서 제3자 매입토지의 면적 1,511.45㎡(전체면적 1,643.44㎡에서 신설정비기반시설로 편입된 토지면적 132㎡ 차감한 면적)을 우선 차감한 토지면적(3,706.09㎡)이 취득세 과세대상 면적이 되어야 할 것이다.
그러므로 당초 취득세 과세대상으로 신고한 쟁점토지 면적에서 제3자 매입토지를 제외한 면적 1,493.78㎡에 대한 취득세 등 OOO원은 취소되어야 할 것이므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
대법원 판결(2015.10.29. 선고 2010두1804 판결)에서 2008.12.31. 법률 제9302호로 개정된 「지방세법」에서 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지에 대한 주택조합의 취득세 납세의무를 규정하기 전에 주택조합이 조합원들에게서 신탁을 원인으로 토지를 취득한 사건과 관련하여 비조합원용 토지 중 주택조합의 제3자 매입토지가 차지하는 부분의 산정방법에 관하여 특별한 사정이 없는 한 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지가 차지하는 면적은 주택조합 등이 제3자로부터 매입한 토지의 면적으로 우선하여 산정하여야 한다고 판결하였고, 다른 대법원 판결(2019.9.10. 선고 2019두43467 판결)에서는 위 개정 「지방세법」시행 전·후에 걸쳐 주택조합이 조합원들에게서 신탁을 원인으로 토지를 취득한 사건에서 매입토지의 일부인 이 사건 토지는 모두 비조합원용 토지로 사용되었다고 보아야 하고 이를 안분할 것은 아니라는 원심판결(서울고등법원 2019.5.29. 선고 2018누69310 판결)에 대하여 심리불속행 판결하였다.
이러한 대법원 판결을 종합해 보면, 개정 「지방세법」시행 전·후에 상관없이 「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항에 따른 소유권 이전고시에 따라 귀속되는 비조합원용 토지는 주택조합이 제3자로부터 취득한 토지의 면적으로 우선하여 산정하여야 하고, 결과적으로 조합원 외의 자에게 귀속되는 토지에서 주택조합이 제3자로부터 취득한 토지 면적을 차감한 후 남은 토지면적은 조합원으로부터 수탁받은 토지가 차지하게 된다 할 것이다.
이에 대하여 청구법인은 일반분양분 토지 중 과세대상면적에 대하여 청구법인이 제3자로부터 취득한 토지면적을 우선 차감하여야 한다고 주장하나,
이 건 사업부지 중 비조합원용 토지에는 일반분양분 외에 임대주택분 및 정비기반시설이 존재하며, 청구법인이 제3자로부터 매입한 토지는 비조합원용 토지에 우선하여 차감하되 실지귀속이 구분되지 않으므로 일반분양분 토지, 임대주택분 토지 및 정비기반시설 면적에 안분하여 산정하여야 할 것이며, 비조합원용 토지 중 일반분양분 토지에서만 차감하여야 한다는 청구주장은 위 대법원 견해와 어긋나는 해석으로서 수긍하기 어렵다 할 것이다.
이 건 사업부지는 소유권 이전고시에 따라 조합원용 토지 16,184.99㎡와 비조합원용 토지인 일반분양분 토지 5,217.54㎡, 임대주택분 토지 2,048.76㎡ 및 정비기반시설 2,863.9㎡로 귀속되었는데, 조합원용 토지 16,184.99㎡는 조합원이 환지로 취득하는 것이므로 청구법인에게 취득세 납세의무가 없고, 비조합원용 토지 중 임대주택분 토지 2,048.76㎡은 청구법인이 처분청에 기부채납을 조건으로 취득하는 토지에 해당하여 「지방세법」제9조 제2항 규정에 따라 취득세가 비과세되고, 정비기반시설 2,863.9㎡은 「도시 및 주거환경정비법」제97조 제5항의 규정에 따라 처분청에 귀속되므로 청구법인에게 취득세 납세의무가 없다 하겠다.
비조합원용 토지 중 일반분양분 토지 5,217.54㎡만이 취득세 납세의무가 있는데, 제3자 매입토지가 모두 일반분양분 토지에 우선하여 귀속된다는 청구법인의 주장은 그 실지귀속이 구분되지 아니함에도 불구하고 이미 취득세를 납부한 제3자 매입토지가 모두 취득세 납세의무가 없는 임대주택분 토지 또는 정비기반시설로는 귀속되지 않고 오직 납세의무가 있는 일반분양분 토지로만 귀속된다는 주장으로서, 이는 재건축조합이 제3자로부터 추가로 토지를 매입하는 주된 이유가 조합원에게 귀속될 토지가 부족한 한도 내에서 조합원용 토지로 사용하기 위한 것(대법원 2015.10.29. 선고 2010두1804 판결)임에도 제3자 토지 매입의 주된 이유를 일반분양분 토지로 사용하기 위한 것으로 의제하는 것이어서 극히 부당한 주장이라 할 것이다.
이 건의 경우 이 건 사업부지 중 비조합원용 토지에는 일반분양분 토지, 임대주택분 토지 및 정비기반시설이 있고, 청구법인이 조합원 및 제3자로부터 취득한 토지의 실지귀속이 구분되지 아니하므로, 비조합원용 토지 10,130.2㎡에 우선 산정하여야 하는 청구법인의 제3자 매입 토지 1,643.44㎡는 비조합원용 토지에서 일반분양분 토지, 임대주택분 토지 및 정비기반시설이 차지하는 면적비율대로 안분하여 산정하여야 할 것이며, 비조합원용 토지 중 일반분양분 등 각 귀속구분별로 안분산정 후 남은 토지면적을 조합원으로부터 취득하는 토지로 산정하여야 할 것이고, 이러한 산정방법대로 계산할 경우 소유권 이전고시에 따라 청구법인이 조합원으로부터 취득하는 토지 중 취득세 납세의무가 있는 일반분양분 토지의 면적은 4,439.06㎡가 되므로, 청구법인은 조합원으로부터 취득하는 일반분양분 토지 면적을 5,199.87㎡로 산정하여 그 초과면적에 상응하는 취득세를 과다하게 신고를 하였다 할 것이므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 일부 잘못이 있다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
재건축조합인 청구법인이 신탁토지와 제3자 매입토지상에 아파트를 신축하여 그 중 일부를 일반분양하는 경우 당해 일반분양분의 부속토지 중 취득세 과세대상 토지 면적의 산정이 적법한지 여부
나. 관련 법령 : “별지 기재”
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.
(가) 청구법인은 처분청으로부터 2001.8.3. 조합설립인가를 받고, 2014.6.2. 이 건 사업부지 일부인 OOO 토지 24,760.8㎡ 중 37916분의 136.51의 지분을 매매로 OOO원에 취득하고 취득세 등 OOO원을 신고납부하였다.
(나) 청구법인은 2018.12.27. 이 건 사업부지에 포함된 기존 정비기반시설용 토지를 무상양여받고, 이에 대한 취득세 등을 신고납부하였다.
(다) 청구법인은 2006.7.14. 처분청으로부터 사업시행인가를 받은 후 2018.8.2. OOO 일원 26,315.2㎡에 재건축사업을 시행하여 공동주택 7개동 607세대를 건축하여 준공인가를 받았다.
(라) 처분청은 2018.12.20. 재건축사업에 대하여 아래의 내용을 주된 내역으로 하여 대지 및 건축시설의 소유권 이전고시를 하였다.
(마) 청구법인이 경정청구를 하면서 주장한 과세대상토지의 산정내역은 아래와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다.
「지방세법」제7조 제8항에서 「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항에 따른 재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 보되, 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 부동산은 제외하도록 규정하고 있고, 같은 법 제9조 제3항 단서에서 주택조합이 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외하도록 규정하여, 재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 토지 중 비조합원용 토지에 해당되는 경우에는 취득세 비과세대상에서 제외되어 취득세 납세의무가 있는 것으로 규정하고 있다.
청구법인의 경우, 재건축사업을 위하여 조합원으로부터 24,671.76㎡를 신탁받고, 제3자로부터 1,643.44㎡를 취득한 후 그 지상에 공동주택 등을 신축하였으며, 각 시설별 부속토지 중 조합원에게 귀속되는 토지 면적은 16,184.99㎡이고, 기부채납 등의 사유로 비과세대상인 임대주택과 정비기반시설의 토지 면적이 4,912.66㎡이며, 일반분양분 토지 면적이 5,217.54㎡인바, 이러한 일반분양분 토지 중 조합원으로부터 신탁받은 토지로서 취득세 납세의무가 있는 토지면적을 산정함에 있어서, 처분청은 이 건 사업부지 중 조합원에게 귀속되는 토지를 제외한 면적을 임대주택, 정비기반시설, 일반분양주택의 면적에 따라 안분계산하여 일반분양분 토지 중 조합원으로부터 신탁받은 토지 면적을 산정하여야 한다는 의견이나, 주택조합 등이 조합원으로부터 신탁받은 토지 외에 제3자로부터 추가로 토지를 매입하는 주된 이유는 조합원에게 귀속될 토지가 부족한 한도 내에서 조합원용 토지로 사용하기 위한 것이므로 조합원 외의 자에게 귀속될 토지는 우선하여 제3자로부터 매입한 토지로 구성된다고 보는 것이 신탁의 본지나 당사자들의 의사에도 부합한다 할 것이고, 주택조합 등이 조합원으로부터 신탁받은 토지를 우선적으로 취득세 비과세대상인 조합원용 토지로 사용할 수 있음에도 조합원으로부터 신탁받은 토지를 우선적으로 조합원 외의 자에게 귀속되는 토지로 사용한다든가 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지를 비례적으로 조합원 외의 자에게 귀속되는 토지로 사용한다고 보는 것은 납세의무자가 여러 가지 선택 가능성이 있는 행위 중에서 세무상 더 불이익한 행위를 우선하여 행한 것으로 의제하는 것이어서 합리적이지 아니하다 할 것이다(대법원 2015.10.29. 선고 2010두1804 판결, 같은 뜻임).
그러므로, 청구법인이 재건축사업을 통하여 조합원과 일반인에게 분양하는 공동주택 이외에 임대주택, 정비기반시설 등을 함께 신축하였다 하더라도 결국 신탁받은 토지 중 일반분양분 주택의 부속토지로서 취득세 과세대상 면적을 산정함에 있어서는 세무 상 가장 유리한 방법으로 이를 산정하는 것이 합리적이라 할 것으로서, 청구법인이 재건축사업을 신축하여 일반 분양하는 주택의 부속토지 면적은 제3자로부터 매입한 토지가 우선적으로 포함되고, 나머지 면적을 조합원으로부터 신탁받은 토지로 충당된 것으로 보아야 할 것인바, 청구법인이 당초 재건축사업을 완료한 후 신탁토지 중 일반분양분 토지에 포함된 신탁토지로서 취득세 과세대상이 되는 토지면적을 5,199.87㎡로 산정하여 취득세 등을 신고납부하였으나, 일반분양분 토지 5,217.54㎡ 중 제3자 매입토지 1,511.45㎡(정비기반시설 포함면적 132㎡ 제외)를 차감하면 취득세 납세의무가 있는 토지 면적은 3,706.1㎡이고, 당초 신고한 면적 중 이러한 면적을 초과하는 면적은 취득세 납세의무가 있는 토지에 해당되지 아니한다 할 것이므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
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