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[결정요지]
쟁점부동산의 신축에 대한 경제적인 책임을 부담하는 쟁점위탁법인이 쟁점수탁법인 명의로 건축하여 분양이 이루어지지 아니한 건축물에 대하여 신탁해지로 소유권을 이전한 후 이를 최초로 분양하는 경우에도 실질과세의 원칙에 비추어 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 보아 취득세 면제대상에 해당된다고 보는 것이 타당하고 일부가 아닌 전체를 일괄매수한 경우에도 분양에 해당함
[관련법령] 「지방세특례제한법」제31조 제1항
[청구인 주장]
주택임대사업자인 청구인은 건축주인 매도인 앞으로 소유권보존등기가 된 후 부동산담보신탁계약에 따라 신탁등기가 되었다가 신탁해지등기된 쟁점부동산을 매도인으로부터 취득하였는바, 신탁등기는 분양의 목적이 아닌 담보의 목적이므로 소유권이전 행위라고 볼 수 없음에도 처분청이 쟁점부동산의 취득을 「지방세특례제한법」 제31조 제1항에 따른 최초로 분양받은 경우에 해당하지 아니한 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
[처분청 의견]
(1)「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로 부동산신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 소유권이 수탁자에게 이전되는 것이지 위탁자에게 유보되는 것은 아니라 할 것(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84246 판결, 같은 뜻임)이다.
「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우라 함은 건축주가 공동주택을 신축하고 보존등기를 한 이후 그 건축주로부터 소유권이 최초로 이전되는 경우로 보아야 할 것이므로 건축주가 신탁 및 신탁해지를 원인으로 신탁회사 앞으로 공동주택에 대한 소유권이전등기를 경료한 이상 신탁의 목적과 종류에 상관없이 그 건축주가 소유권을 다시 취득하여 최종적으로 임대사업자가 그 건축주로부터 공동주택을 분양받았다 하더라도 이는 「지방세특례제한법」 제31조제1항에 따른 ‘최초로 분양받은 경우’로 볼 수 없고, 최근의 행정자치부 유권해석(지방세특례제도과-435, 2017.2.21.)은 해석 변경일 이후에 취득한 부동산에 한하여 적용되어야 하므로 이 건에는 적용할 수 없다 할 것이다.
(2)또한, 분양의 개념에 관하여 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지않지만 「건축물 분양에 관한 법률」 제2조 제2호에서 분양을 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것으로 정의하고 있고, 같은 법 제3조에서 위 법률의 적용범위를 주택 등을 제외한 일정규모 이상의 건축물 등에 적용된다고 규정하고 있으며, 이는 위 법률 자체의 적용범위를 규정하고 있는 것이지 다른 법률에서 분양이란 개념을 사용하는 데 있어서 위와 같은 정의 규정을 차용하지 말라는 것은 아니라고 해석되므로 「건축물 분양에 관한 법률」 제2조 제2호의 분양에는 건축물의 전부를 1인에게 판매하는 것은 포함되지 않는다 할 것(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인이 2015.11.12. 건축주와 체결한 매매계약서에서 이 건 부동산(1층 전체 주차장 포함) 전체(10개호)를 일괄하여 매입한 것으로 확인되므로 신탁에 따른 이전등기가 소유권이전인지 여부와 상관없이 쟁점부동산을 최초로 분양받은 경우로 보기는 어렵다 할 것이다.
[사실관계 및 판단]
(가) 「지방세특례제한법」 제31조 제1항에서 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 등을 최초로 분양받은 경우에는 그 공동주택 등에 대하여는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 「건축법」 제2조 및 「건축물의 분양에 관한 법률」제2조에서 건축주란 건축물의 건축 등에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말하는 것으로, 분양이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것으로 규정하고 있다.
(나) 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호간의 해석을 통하여 그 의미를 명확히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법취지 및 목적 등을 고려한 합목적적인 해석을 하는 것은 불가피하다 할 것(대법원 2008.2.15. 선고 2007두4438 판결, 같은 뜻임)이다.
(다) 건축주가 분양을 목적으로 신축한 부동산을 담보신탁계약에 따라 신탁하였다가 동 계약의 종료로 인하여 소유권을 이전(신탁등기말소)받아 최초로 분양하는 경우 분양받은 매입임대사업자의 입장에서는 신탁유무와 관계없이 임대용 부동산을 최초로 매수하는 경우에 해당하는 점, 이와 같이 취득자에게는 경제적 실질에서 동일한 효과가 있는 임대부동산의 취득에 대하여 당해 재산이 신탁재산이었다는 사유로 신탁등기를 거치지 아니한 임대부동산의 최초 취득과 달리 취급하는 것은 임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 건축주 및 그로부터 임대주택을 분양받은 자들에게 취득세 등의 감면혜택을 부여하려는 입법취지에 부합하지 아니하는 점 등에 비추어 청구인이 부동산담보신탁계약에 따라 신탁등기를 경료하였다가 해지한 쟁점부동산은 ‘건축주로부터 최초 분양’ 받은 것으로 봄이 합리적이라고 판단(조심 2016지921, 2016.10.13. 같은 뜻임)된다.
(라) 한편, 처분청은 청구인이 일괄취득한 쟁점부동산을 분양으로 보기 어렵다는 의견이나, 「지방세특례제한법」 제31조 제1항의 입법취지는 임대사업자가 건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우에 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려하고 국민의 주거생활 안정을 도모하는 데에 있는바, 청구인과 같이 건축주로부터 공동주택을 최초로 일괄취득하여 매입임대사업을 하는 경우와 공동주택의 일부만을 취득하여 매입임대사업을 하는 경우는 그 실질이 동일함에도 차별하여 취득세 등의 감면대상 여부를 결정하는 것은 임대사업자에 대한 입법취지 및 목적 등에 비추어 타당하지 아니하므로 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우’에는 일부뿐만 아니라 전체를 최초 취득하여 임대사업을 하는 경우까지 포함된다고 해석하는 것이 합리적이라 하겠다.
집합건축물대장 및 등기사항전부증명서 등에서 이 건 부동산은 당초부터 분양을 전제로 건축된 사실이 확인되고, 매매(분양)계약서상 이 건 부동산의 매각이 ‘분양’임을 명시하고 있는 점, 임대사업자등록증 등에서 청구인은 2016.10.25. 이 건 부동산을 임대물건으로 하여 임대사업자로 등록한 후 2016.11.10. 건축주로부터 60제곱미터 이하의 공동주택인 쟁점부동산을 최초로 취득하여 임대사업을 영위하고 있는 사실이 나타나는 점, 「건축물 분양에 관한 법률」 제2조 제2호에서 분양이란 분양사업자가 건축한 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있으나 동 조항은 같은 법 제3조에 따라 업무시설 등의 분양에 적용되고 주택의 분양에는 적용되지 아니하므로 공동주택의 분양은 적용될 수 없고,
「지방세특례제한법」에서 분양의 정의를 규정하고 있지 아니하므로 그 범위를 반드시 「건축물 분양에 관한 법률」등에 의하여 판단할 것은 아니고 세법상의 각 규정의 입법취지 및 목적에 따라 달리 해석하여야 할 것(대법원 2013.10.17. 선고 2013두10403 판결, 같은 뜻임)인 점, 처분청이 제시한 판결(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212 및 광주고등법원 2016.7.11. 선고 2016누1184)은 건축주(취득자)가 OOO에게 일괄매각하기로 약정한 후 신축한 공동주택은 “분양할 목적으로 건축한 공동주택”으로 볼 수 없어 「지방세특례제한법」 제33조 제1항에 따른 취득세 등의 감면대상에 해당하지 아니한다는 것으로, 청구인과 같이 건축주가 건축한 공동주택을 임대할 목적으로 일괄취득한 경우 같은 법 제31조 제1항에서 규정한 “최초로 분양받은 경우”에 해당하지 아니한다는 취지가 아니어서 이 건과는 그 사실관계가 다르고, 같은 법 제31조와 제33조의 입법취지가 각 ‘주택공급활성화’와 ‘임대활성화’로 상이하여 해당 판결을 이 건에 그대로 적용하는 것은 타당하지 아니한 점,
이 건을 분양받은 경우로 보는 경우 주택임대사업의 장려라는 입법취지 및 목적에 더욱 충실할 수 있는 점 등에 비추어 청구인은 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축주로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우에 해당하여 「지방세특례제한법」 제31조 제1항에 따른 취득세 등의 감면요건을 충족한 것으로 보이므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. |
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> 판례,사례등 > 취득세편(지방세법)
